El Seguro Social identificó una primera lista de inmuebles considerados improductivos en varias provincias del país. Las propiedades se venderán mediante subasta pública y los interesados deberán presentar una garantía mínima equivalente al 15% del avalúo.
El Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) avanza con un plan para vender terrenos, viviendas y edificios que no utiliza y convertir esos activos en recursos para la institución. La primera etapa contempla al menos 175 inmuebles identificados a escala nacional. Las propiedades se encuentran principalmente en Guayas, Pichincha, Manabí, Santa Elena y Azuay y forman parte de un patrimonio inmobiliario mucho más amplio.
Según el presidente del Consejo Directivo del IESS, Bernardo Cordovez, la institución registra alrededor de 1.387 predios, distribuidos en las 24 provincias. Su avalúo catastral conjunto supera los USD 1.000 millones.
¿Por qué el IESS quiere vender estas propiedades?
La institución busca desprenderse de bienes que no cumplen actualmente una función institucional y que, en determinados casos, llevan años sin ser utilizados.
El objetivo es transformar activos fijos en liquidez, especialmente frente a las necesidades financieras del Fondo de Pensiones. Cordovez ha explicado que existen propiedades que llevan más de dos décadas sin uso y algunas incluso han sufrido procesos de deterioro o invasiones.
La medida forma parte de una estrategia más amplia anunciada por el Gobierno para aprovechar activos improductivos del Seguro Social.
Pero existe una precisión importante: no significa que el IESS vaya a vender hospitales, centros médicos u otras instalaciones necesarias para atender a afiliados y jubilados. El reglamento contempla la enajenación de bienes inmuebles de uso no institucional. El propio IESS reformó esta normativa en julio de 2026.
¿Cómo se podrán comprar las propiedades?
La venta se realizará mediante subastas públicas.
Antes de colocar una propiedad en el mercado, el IESS deberá completar el procedimiento para determinar que se trata de un bien de uso no institucional y realizar los análisis técnicos y legales correspondientes.
Posteriormente deberá existir un avalúo comercial efectuado por un perito autorizado por la Superintendencia de Bancos. Ese valor será determinante para establecer la base de la subasta.
La reforma de 2026 permite utilizar avalúos realizados dentro de los dos últimos años calendario. Si una valoración es anterior a ese período, deberá realizarse una nueva.
Además, si el avalúo catastral resulta superior al comercial, la normativa establece que se deberá considerar el valor más alto.
Las propiedades deberán hacerse públicas
Cuando cada inmueble esté listo para salir a subasta, el IESS deberá publicar información que permita a los interesados conocer las condiciones de la propiedad.
Entre los datos estarán su ubicación, superficie, dimensiones, avalúo, precio mínimo y modalidad de pago. La convocatoria también deberá difundirse durante tres días consecutivos en medios de circulación nacional y provincial.
Esto significa que todavía no existe un catálogo definitivo con precios y fechas de venta para las 175 propiedades. Cada inmueble deberá cumplir primero con el procedimiento establecido antes de llegar a la subasta.
Para participar habrá que entregar una garantía
Las personas o empresas interesadas podrán presentar sus ofertas dentro del plazo establecido en cada convocatoria.
Uno de los requisitos más importantes será entregar una garantía equivalente, como mínimo, al 15% del avalúo referencial del inmueble.
Las propuestas serán presentadas en sobre cerrado y posteriormente revisadas por el comité correspondiente. La propiedad será adjudicada al mejor oferente que cumpla con las condiciones establecidas.
Por ejemplo, si una propiedad tuviera un avalúo referencial de USD 100.000, la garantía mínima requerida para participar sería de USD 15.000.
¿Se tendrá que pagar de contado?
No necesariamente.
Quien resulte adjudicatario y opte por el pago de contado deberá cancelar el valor ofrecido dentro de los 10 días posteriores a la notificación de la adjudicación.
La normativa también contempla ofertas a plazo. En ese escenario, el inmueble permanecerá hipotecado a favor del IESS hasta que el comprador termine de pagar la obligación.
A quienes participaron en la subasta pero no resultaron adjudicados se les devolverán los valores entregados como garantía.
¿Quiénes no podrán comprar?
La normativa establece restricciones para evitar conflictos de interés.
No podrán participar como oferentes dignatarios, funcionarios, servidores y trabajadores del IESS, ni sus familiares dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.
Para el resto de ciudadanos y empresas, la posibilidad de participar dependerá de cumplir los requisitos de cada convocatoria y disponer de los recursos necesarios para la garantía y posterior adquisición.
No hay que confundir estas ventas con los remates del Biess
Existe además una diferencia importante para quienes estén buscando propiedades.
El Biess ya mantiene un portal de remates de inmuebles provenientes de procedimientos coactivos, donde actualmente se pueden consultar casas, departamentos y otras propiedades con fechas y avalúos establecidos. En julio de 2026, el banco renovó esta plataforma para facilitar la participación ciudadana.
Esos remates no son lo mismo que el nuevo proceso de venta de los 175 inmuebles propios del IESS. Se trata de mecanismos y bienes distintos.
¿Cuándo comenzarán las ventas?
El IESS ha señalado su intención de avanzar con los 175 inmuebles ya identificados, pero antes debe completar avalúos y procedimientos técnicos y jurídicos.
Uno de los desafíos es precisamente actualizar la información inmobiliaria. El catastro institucional registra 1.387 predios, pero un informe conocido en 2026 determinó que durante años no se habían realizado nuevos avalúos generales y que numerosas propiedades únicamente contaban con valoraciones municipales.
El IESS había iniciado una contratación por USD 1,8 millones para actualizar el catastro y valorar sus bienes, pero ese proceso fue cancelado en julio de 2026 por el Servicio Nacional de Contratación Pública.
Por eso, para una persona interesada en comprar una de estas propiedades, el paso clave será esperar las convocatorias oficiales de cada subasta, donde se conocerán finalmente los inmuebles disponibles, sus precios base y las fechas para presentar ofertas.
La venta de los 175 bienes será así una primera prueba para determinar cuánto puede recuperar el Seguro Social de un patrimonio inmobiliario que durante años permaneció sin generar recursos.
